2026년 서울 주택공급 31.6% 급감… 전셋값 4.7% 상승 전망

■ 공급 실종이 부른 가격 상승 압력

2026년 서울 부동산 시장이 공급 부족으로 매매·전세 가격 모두 상승 압력을 받을 전망이다. 주택산업연구원은 올해 서울 전셋값이 4.7% 상승할 것으로 예측했으며, 매매가 역시 4.2% 오를 것으로 분석했다.

가장 큰 원인은 아파트 입주물량의 급감이다. 2026년 서울 아파트 입주물량은 2만9,161가구로 전년 대비 31.6% 줄어들 것으로 집계됐다. 이는 지난해부터 누적된 공급 부족이 본격적으로 시장에 영향을 미치기 시작했음을 의미한다.

R2Korea는 "수도권 공급부족 누적과 수요 집중으로 주택가격 상승이 불가피하다"고 분석했다. 특히 전세에서 매매로 이어지는 순환 고리가 시장 과열을 부채질할 것으로 우려된다.

■ 정부 공급대책과 현실의 괴리

국토교통부는 지난 1월 29일 도심 주택공급 확대 전략을 발표하며 서울·경기 중심으로 6만호를 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 서울이 3만2천호, 경기가 2만8천호를 차지한다. 용산 등 도심 지역이 주요 대상지로 선정됐다.

수도권 공공분양도 2만9천호가 예정돼 있으나, 이 중 서울은 1,305호에 불과하다. 건설산업연구원은 "공공 부문 견인으로 건설수주가 231.2조원으로 4% 증가할 것"이라고 전망했지만, 실제 입주까지는 상당한 시차가 있다.

SEO 전문가 두부는 "2027년 착공 실적을 통해 도심 주택공급의 실효성이 강화될 것"이라고 평가했으나, 당장 올해 공급 부족 해소에는 한계가 있을 것으로 보인다.

■ 상업용 부동산 투자 활성화

주택 시장과 대조적으로 상업용 부동산은 투자 증가세를 보이고 있다. Cushman & Wakefield은 "금리 인하 기대감 속에서 오피스 투자가 증가하고 있다"며 "A급 오피스 공실률이 4%대를 유지할 것"으로 전망했다.

부동산업 경기전망지수도 92.8에서 102.4로 9.6포인트 상승해 업계 신뢰도가 회복되고 있다. 특히 프라임 자산에 대한 선호도가 높아지면서 상업용 부동산 시장의 초양극화 현상이 심화될 것으로 예상된다.

건설산업연구원은 "매매가 상승이 수도권 2.0%, 지방 0.5% 하락으로 양극화가 지속될 것"이라며 "건축비 상승과 입주 감소로 가격 상승 압력이 이어질 것"으로 분석했다.

■ 시장 전망과 대응 방향

전국 입주물량은 18만3천가구로 22.5% 감소할 예정이어서 공급 부족 현상이 서울뿐만 아니라 전국적으로 확산될 가능성이 높다. 반도체 벨트 등 산업단지 주변의 수요 집중도 가격 상승 요인으로 작용할 전망이다.

전문가들은 저성장 경제 환경에서 투자 다각화의 필요성을 강조하고 있다. 특히 도시정비 사업의 활성화를 통한 공급 확대와 함께, 투자자들의 포트폴리오 다변화가 시장 안정화의 핵심 과제로 떠오르고 있다.